Estimez la rentabilité de votre investissement locatif : rendement brut, net avant et après impôts, cash-flow mensuel, impact du prêt immobilier, des charges, assurances et de la fiscalité (micro-foncier / régime réel simplifié).
Investir dans l’immobilier locatif, ce n’est pas seulement regarder le loyer mensuel. Pour juger un projet, il faut prendre en compte le coût global (prix du bien, frais de notaire, frais d’agence, travaux), les charges (copropriété, entretien, assurances, taxe foncière), la vacance locative, le prêt immobilier et la fiscalité. Ce calculateur de rentabilité locative rassemble tous ces éléments dans un outil unique.
Il vous permet de visualiser :
La rentabilité locative brute se calcule en divisant le loyer annuel (corrigé ou non de la vacance) par le coût du bien. Pour un calcul plus réaliste, il est pertinent d’utiliser le coût total du projet : prix du bien + frais de notaire + frais d’agence + travaux.
Le rendement net avant impôts va plus loin en déduisant les charges d’exploitation (charges non récupérables, entretien, assurances, taxe foncière…) et une estimation des intérêts d’emprunt. Vous obtenez ainsi un indicateur plus proche de la réalité économique de votre projet.
Le cash-flow (flux de trésorerie) correspond à la différence entre les encaissements (loyers) et les décaissements (charges + mensualités de prêt). Un cash-flow positif signifie que le bien s’autofinance (au moins en partie), tandis qu’un cash-flow négatif indique un effort d’épargne mensuel.
Ce calculateur vous montre un cash-flow mensuel avant impôts et une estimation après impôts selon le régime fiscal choisi. Cela permet de visualiser l’impact de la fiscalité sur la rentabilité réelle de votre projet locatif.
En micro-foncier, l’administration applique un abattement forfaitaire (en général 30 %) sur les loyers, puis calcule l’impôt et les prélèvements sociaux sur cette base. C’est simple, mais parfois moins optimisé si vous avez beaucoup de charges et/ou d’intérêts d’emprunt.
Au régime réel (ici modélisé de façon simplifiée), vous pouvez déduire vos charges réelles et vos intérêts d’emprunt. Lorsque les charges sont élevées, le régime réel peut réduire fortement l’impôt, voire générer du déficit foncier (non traité en détail dans ce calculateur).
L’outil calcule, pour chaque régime, une base imposable et un montant d’impôts + prélèvements sociaux, afin de comparer l’impact global sur votre rentabilité.
Pour rester simple et pédagogique, ce calculateur fait plusieurs hypothèses simplificatrices :
Les résultats doivent donc être interprétés comme des ordres de grandeur. Avant toute décision importante, il est recommandé de confronter ces estimations à un simulateur officiel et/ou de consulter un professionnel de l’immobilier ou de la fiscalité.
Le rendement brut est utile pour un premier tri rapide. Mais pour comparer deux projets de façon réaliste, il est préférable de regarder le rendement net (avant et après impôts) et le cash-flow mensuel. Un bien avec un rendement brut élevé peut avoir un net faible s’il engendre beaucoup de charges et d’impôts.
Un cash-flow négatif signifie que le bien ne s’autofinance pas totalement : vous devez ajouter de l’argent chaque mois pour couvrir charges et mensualités. Cela n’est pas forcément mauvais si, en contrepartie, vous constituez du patrimoine (remboursement du capital) et que la rentabilité globale reste intéressante à long terme. L’essentiel est de vérifier que cet effort d’épargne est compatible avec votre budget.
Vous pouvez l’utiliser pour vous faire une idée de la rentabilité économique (loyers, charges, prêt), mais le traitement fiscal réel du LMNP (amortissements, BIC, etc.) est plus complexe que le schéma simplifié présenté ici. Pour une étude précise en LMNP, il est conseillé d’utiliser un outil spécialisé ou de consulter un expert-comptable.
Il s’agit d’un excellent point de départ pour analyser un projet et comparer plusieurs biens. Cependant, un investissement immobilier dépend aussi d’autres facteurs : qualité de l’emplacement, perspectives de revente, travaux à venir, copropriété, risques locatifs, etc. Utilisez ce calculateur comme outil d’aide à la décision, mais complétez toujours votre analyse par des recherches et, si nécessaire, un accompagnement professionnel.